2027年 不動産オーナーに本当の地獄が来る

不動産投資家の名取です！

今日は「2027年に不動産オーナーを襲う本当のリスク」についてお話しします。

物件の選び方を間違えると、金利上昇・空室・売却不能と

いう3つの問題が一度に重なります。

今の市場でどんな物件が危ないのか、具体的にお伝えします。

今の市場を難しくしている背景には3つの要因があります。

金利の上昇で毎月の返済額が増え、

建築費の高騰で利回りが圧迫され、

少子高齢化・人口減少で物件やエリアの二極化

が進んでいます。

特に危ない物件パターンを5つ紹介します。

1つ目は節税目的・フルローンの新築ワンルームマンションです。

港区などの好立地でも利回りが4%以下という物件です。毎月一定の赤字が発生し続け、節税効果もわずか。価格が下落すると残債以下でしか売れない、売るに売れない状態に陥ります。

2つ目は地方の築古アパートを長期ローンで組んだ見せかけキャッシュフロー物件です。

数字上の手残りは良く見えますが、地方・郊外の安価な物件は売ろうとしても買い手がつかないケースが多く、出口で行き詰まります。

3つ目は大学や工場など単一需要に依存した物件です。

キャンパス移転や工場閉鎖が起きた瞬間に空室率が急上昇します。熊本での大学移転事例のように、これは他人事ではありません。

4つ目は極狭部屋で利回りを高く見せた中古アパートです。

14平米の狭小部屋を詰め込んで表面利回り10%超に見せますが、エリアの需要に合っていない狭小部屋は入居付けに苦戦します。

5つ目はフルローンとサブリースがセットになった低利回り新築一棟アパートです。

1億円規模でも月の手残りが5万円未満になりかねません。相場下落時には多額の残債が残り、サブリース解除も難航して売却不能に陥ります。

対策としては、中古なら築浅・新築なら高利回り物件を選び、人口が集中するエリアを基準にすることです。

相場の上下に振り回されず、仕入れ価格の妥当性と十分なキャッシュフローという2つの基準を守って動いてください。